Đầu tư BĐS du lịch: Khách sạn hay Căn hộ dịch vụ?

Với sự gia tăng nhanh chóng số lượng các chuyến công tác dài ngày và những thay đổi trong xu hướng nhà ở, căn hộ dịch vụ được xem như một lựa chọn đầu tư đầy hứa hẹn, thay thế cho những mô hình bất động sản du lịch trước đó. Tuy căn hộ dịch vụ sở hữu nhiều đặc điểm tương đồng với khách sạn thông thường nhưng hai loại hình này cũng có điểm khác biệt nhất định

SỰ KHÁC BIỆT

Khách sạn có sự phân định rõ trong kết cấu doanh nghiệp. Có nhiều cách khác nhau để xếp hạng mô hình khách sạn, ví dụ như qua phân khúc khách hàng (khách hàng là doanh nhân hay khách du lịch), qua cách định (loại phổ thông hay cao cấp) hoặc bởi quy mô dịch vụ (dịch vụ full hay limited). Tuy nhiên, các loại mô hình này đều có một đặc điểm chung, dựa trên thời gian khách hàng lưu tại khách sạn: ngắn hạn. Ngoại trừ những mô hình có thời gian lưu lại lâu hơn, đa số các khách sạn được trang bị tiện ích phòng và dịch vụ phù hợp cho những khách hàng khoảng một hay vài đêm, phân khúc khách hàng lưu lại lâu hơn đó thường không được quá chú trọng. Trong khi đó, căn hộ dịch vụ lại có thể giải quyết thiếu sót này, cung cấp cho khách hàng có nhu cầu lưu trú dài hạn hơn và mong muốn tìm kiếm một không gian sống thoải mái như tại nhà.

ĐẶC ĐIỂM

• • Phòng nghỉ rộng rãi hơn – diện tích mỗi phòng của căn hộ dịch vụ giao động từ khoảng 32 m² tới 45 m² cho phân khúc trung cấp và hơn 55m²/phòng cho phân khúc cao cấp.
  • Khu bếp hoàn chỉnh – căn hộ dịch vụ thường được trang bị khu một quầy nấu nướng nhỏ, thậm chí là một khu bếp với đầy đủ chức năng.
  • Nhân sự – Khu vực lễ tân thường nhỏ hơn so với khách sạn cùng diện tích tiền sảnh và khu để hành lý được giảm xuống tối đa.
  • Giảm thiếu khu vực ăn uống – tại những phân khúc căn hộ dịch vụ tầm trung, dịch vụ ăn uống thường được cắt giảm xuống và chỉ phục vụ bữa sáng. Trong một vài trường hợp nhất định thì khu vực ăn uống chỉ còn tích hợp dưới mô hình “grab & go” ngay tại khu lễ tân đa chức năng. Bởi vậy nên các chủ đầu tư thường lựa chọn thuê đơn vị ngoài trong việc cung cấp dịch vụ ăn uống.
  • Tiện ích – spa, phòng họp và sảnh đón khách thường không cần thiết với căn hộ dịch vụ. Ngoài ra thì bể bơi và phòng tập gym là những tiện ích cho mô hình này.
  • Khu vực cộng đồng – đây là tiện ích quan trọng và là nơi khách hàng có thể giao lưu và kết bạn. Tại các dự án cao cấp, khu vực cộng đồng này thường được tích hợp thêm thư viện, bể bơi và trò chơi và khu vực gia đình. Các nhà phát triển cũng quan tâm tới nhu cầu của những doanh nhân thường xuyên đi công tác bởi họ là những nhân tố thường xuyên giao lưu với cộng đồng địa phương xuyên suốt quá trình lưu lại.
  • Tiện ích sử dụng chung – đây là đặc điểm chỉ có tại mô hình căn hộ dịch vụ. Các mô hình trung cấp thường cung cấp dịch vụ tự động cho khách hàng vừa để giảm thiểu chi phí vận hành và đồng thời mang lại sự thoải mái khi sử dụng, ví dụ như dịch vụ giặt để khách hàng có thể tự giặt là đồ với mức giá phải chăng. Máy bán hàng tự động cũng thường được sử dụng để đảm bảo cung cấp dịch vụ ăn uống 24/7 tại tòa nhà.

KHÁCH HÀNG MỚI

Từ trước tới nay, mô hình căn hộ dịch vụ được phát triển chủ yếu dành cho những doanh nhân thương xuyên đi công tác, những người có nhu cầu có một nơi ở thoải mái trong suốt quá trình công tác từ ngắn đến trung hạn của mình cũng như những người đang trong quá trình chuyển dịch nơi ở, cần một chỗ ở tạm thời. Tuy nhiên, trong công cuộc tìm kiếm phương pháp gia tăng lợi nhuận, các doanh nghiệp phát triển mô hình căn hộ dịch vụ đã đổi mới, với nỗ lực sửa đổi mô hình dài hạn truyền thống để có thể nắm bắt không chỉ những khách hàng trung và dài hạn mà còn cả những khách hàng lưu lại ngắn hạn. Cùng với sự phát triển của mô hình “homestay” và nền tảng công nghệ mới như Airbnb, du khách đang dần tiếp nhận khái niệm nghỉ tại những nơi không-phải-khách-sạn; vậy nên mô hình căn hộ dịch vụ trở nên phổ biến hơn. Mô hình Condotel cũng nhận được không ít quan tâm và sự tò mò của khách hàng về loại hình sản phẩm và nhiều ý kiến bày tỏ muốn trải nghiệm cũng đã được ghi nhận.

Hiện tại, có sự dịch chuyến trọng tâm từ các nhà điều hành căn hộ dịch vụ truyền thống để hướng tới những khách hàng ngắn hạn bằng cách giới hạn số lượng khách hàng dài hạn và dần dần phát triển tỷ lệ khách ngắn hạn cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề khả thi cũng cần được xem xét và cân nhắc do sự khác biệt trong yêu cầu về cơ sở vật chất và đặc điểm hoạt động.

NHÀ ĐIỀU HÀNH

Căn hộ dịch vụ luôn là một thị trường ngách đối với các đơn vị quản lý. Có rất nhiều nhà điều hành khách sạn không sở hữu thương hiệu căn hộ dịch vụ và thường sử dụng tên một thương hiệu khác với một vài điều chỉnh để phân loại, ví dụ như Novotel Suites hay Holiday Inn Suites. Tuy nhiên, do sự tăng trưởng trong nhu cầu với phân khúc này, một vài nhà vận hành khách sạn Quốc tế đã bắt đầu phát triển thương hiệu riêng hướng tới những nhu cầu lưu trú dài hạn. Một vài cái tên có thể kể tới là: Executive Residency của CĐT Best Western và Shama của CĐT Onyx Group. Ngoài ra, có một số cái tên tập trung chủ yếu vào phát triển loại hình căn hộ dịch vụ này là Frasers và Ascott.

CHÌA KHÓA CHO TỶ SUẤT HOÀN VỐN NỘI BỘ (IRR)

Trên góc độ kinh tế, khách sạn và căn hộ dịch vụ có những điểm khác nhau cơ bản trong doanh thu và chi phí hoạt động. Do đặc điểm thời gian lưu trú ngắn hạn, mức giá phòng của khách sạn thường cao hơn. Ngoài ra, khách sạn cũng được nguồn thu nhập từ các dịch vụ khác như ăn uống và các dịch vụ phụ trợ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn lại biến động hơn và chi phí hoạt động lại cao hơn đáng kể so với căn hộ dịch vụ. Tựu chung lại thì khách sạn tuy có doanh thu cao hơn căn hộ dịch vụ nhưng chi phí đồng thời cũng cao tương ứng, vậy lợi nhuận đầu tư sẽ ra sao?

Bảng dưới là mô phỏng về hiệu suất ổn định của một khách sạn cao cấp và một căn hộ dịch vụ cao cấp có chất lượng tương đương:

Bên trên là một ví dụ giả định về việc thời gian lưu trú có ảnh hưởng tới lợi nhuận thế nào. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ dịch vụ hiện nay đang dần hướng tới những khách có thời gian lưu trú ngắn hạn.

Điều này sẽ có thể làm tăng doanh thu nhưng cũng đồng nghĩa với việc cần nhiều cơ sở vật chất và nhân lực vận hành hơn, do đó chi phí có thể tăng cao và khiến mô hình này trở nên tương tự với mô hình khách sạn truyền thống. Hệ số lợi nhuận của căn hộ dịch vụ phụ thuộc rất nhiều vào phân khúc khách hàng, chiến lược định vị thương hiệu cũng như điều kiện dịch vụ đi kèm.

Dù hệ quy chiếu để đánh giá dữ liệu quản lý chính xác cho mô hình này vẫn còn thiếu sót, tuy nhiên, tỷ số lợi nhuận trong bảng trên có thể là nguồn tham khảo cho để đánh giá mô hình này. Lợi nhuận hoạt động thuần không phải là hệ tham khảo duy nhất cho tỷ suất hoàn vốn nội bộ, chi phí xây dựng cũng đóng một vai trò rất quan trọng trong việc lựa chọn phát triển mô hình khách sạn hay căn hộ dịch vụ.

Khoản đầu tư cho một phòng khách sạn thường cao hơn bởi đối với loại hình này những tiện ích như dịch vụ cộng đồng và hệ thống nhân sự vận hành dự án là bắt buộc, bởi vậy nên căn hộ dịch vụ là một khoản đầu tư hiệu quả khi muốn tập trung vào lượng khách lưu trú ngắn hạn và ổn định cùng số lượng dịch vụ đi kèm hạn chế. Thiết kế tương tự giữa các phòng và sử dụng hiệu quả không gian là chìa khóa để giảm thiểu chi phí. Một yếu tố khác để có thể giảm thiểu chi phí là có một “kế hoạch đúng” từ trước khi bắt đầu thiết kế. Khi mô hình kinh doanh và chương trình phát triển được chấp thuận ngay từ đầu để nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà thiết kế, công ty quản lý và nhà thầu đều có thể phối hợp nhịp nhàng từ đầu đến cuối thì chi phí nhất định sẽ được giảm thiểu. Cuối cùng, các nghiên cứu thị trường sẽ là một phân quan trọng trong công tác lập kế hoạch với những phân tích chính xác về nhu cầu của thị trường. Các nhà đầu tư cần lưu ý rõ rằng căn hộ dịch vụ thường ít phù hợp hơn đối với những thị trường mà nhu cầu lưu trú dài hạn không phổ biến.

Luvill Asia Properties – Nhà tư vấn bất động sản nghỉ dưỡng chuyên nghiệp tại Đà Nẵng

Hotline: 0935.488.068