Những điều người nước ngoài cần biết khi mua nhà tại Việt Nam?

1. LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, LÀM SAO TÔI CÓ THỂ MUA MỘT CĂN NHÀ Ở VIỆT NAM?

Theo luật nhà ở kể từ tháng 7 năm 2015 cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Người nước ngoài có thể sở hữu, kế thừa, cho thuê, tặng và bán lại tài sản ở Việt Nam.

Người nước ngoài có thể sở hữu tài sản trong 50 năm. Sau 50 năm, nhà nước cho phép gia hạn thêm 50 năm nữa.

2. TÔI CÓ THỂ MUA VÀ BÁN LẠI TÀI SẢN CỦA TÔI CHO NGƯỜI VIỆT NAM HAY NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC KHÔNG?

Người nước ngoài chỉ được mua từ những nhà phát triển và những người nước ngoài khác.

Không giống như người Việt Nam, những người chỉ có thể bán cho người Việt. Người nước ngoài có thể bán lại cho cả người nước ngoài và người Việt Nam.

3. LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THÌ CÓ BẤT KÌ HẠN CHẾ NÀO ĐỐI VỚI QUYỀN SỞ HỮU KHÔNG?

Tổ chức nước ngoài hoặc cá nhân có quyền sở hữu các căn hộ chung cư không được vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một chung cư.

Đối với các những dự án nhà ở có nhà ở riêng lẻ thì tổ chức nước ngoài và cá nhân có quyền sở hữu không được vượt quá 10% tổng số căn hộ trong một dự án nhà ở.

Ví dụ: dự án có 100 căn hộ và 30 biệt thự thì người nước ngoài có thể mua được 33 căn hộ và 3 biệt thự.

4. TẠI SAO NGƯỜI VIỆT NAM KHÔNG THỂ BÁN CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI?

Bởi vì chủ sở hữu người Việt Nam, nếu bán lại cho người nước ngoài thì chính phủ không thể kiểm soát được hạn ngạch nước ngoài. Vì vậy, người Việt Nam không thể bán lại cho người nước ngoài.

5. QUAN HỆ PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỞ HỮU KHI TÔI BÁN LẠI CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM GỒM NHỮNG GÌ?

Nếu bạn bán cho người Việt Nam, họ được toàn quyền sử dụng.

Nếu bạn bán cho người nước ngoài, quyền sở hữu sẽ được duy trì với số tuổi còn lại của tài sản và quyền đó sẽ vẫn như cũ.

Ví dụ: Người nước ngoài sở hữu trong vòng 10 năm rồi bán lại, người nước ngoài khác mua sẽ sở hữu trong vòng 40 năm còn lại.

a. Hợp đồng thuê dài hạn: người nước ngoài sở hữu trong vòng 40 năm có khả năng gia hạn chỉ khi nhà phát triển gia hạn giấy phép kinh doanh.

b. Hợp đồng mua bán: người nước ngoài sở hữu trong vòng 40 năm nhưng có thể gia hạn giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 50 năm nữa.

6. SPA LÀ GÌ?

SPA là viết tắt của hợp đồng mua bán. Đây là hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý giữa người mua và nhà phát triển để chứng minh rằng một ngôi nhà hay một căn hộ được bán cho người mua bởi nhà phát triển.

SPA được sử dụng làm bằng chứng về quyền sở hữu nhà ở hoặc căn hộ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

Mẫu SPA phù hợp với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng cung cấp và sẽ được đăng kí với Cục Bảo vệ Người tiêu dùng do Bộ Công thương lãnh đạo.

Như vậy, SPA không thể được sửa đổi hoặc thay đổi.

7. CÁC QUYỀN HỢP PHÁP CỦA TÔI KHI TÔI SỞ HỮU MỘT CĂN HỘ HAY NHÀ Ở LÀ GÌ?

• Quyền bất khả xâm phạm nhà ở dưới quyền sở hữu hợp pháp của mình.

• Sử dụng nhà ở cho các mục đích có liên quan đến chỗ ở và các mục đích khác không bị pháp luật cấm.

• Được cấp giấy chứng nhận nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

• Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cho thuê; đem cho thuê theo chế độ thuê mua rẻ; tặng; trao đổi; thế chấp; cho mượn; cho phép ở hoặc ủy quyền quản lý nhà ở của mình.

• Sử dụng các tiện nghi công cộng trong khu nhà ở theo luật Nhà ở và các luật có liên quan khác.

• Giữ gìn, sửa chữa, phá dỡ, hoặc xây dựng lại ngôi nhà của mình theo quy định của luật Nhà ở và luật Xây dựng.

• Nhận bồi thường theo quy định của pháp luật.

8. LÀM THẾ NÀO ĐỂ TÔI CÓ THỂ CHUYỂN TIỀN VÀ CHUYỂN TỪ VIỆT NAM ĐẾN ĐẤT NƯỚC CỦA TÔI?

a. Mở một tài khoản tại Việt Nam và bắt đầu thu tiền thuê nhà vào tài khoản ngân hàng này.

b. Để gửi tiền về nước mình, người nước ngoài phải cung cấp cho ngân hàng một SPA mới giữa họ và người mua mới và kèm theo một tờ khai thuế.

9. KHÁCH HÀNG CÓ PHẢI THANH TOÁN ĐẦY ĐỦ TỪ TÀI KHOẢN NGÂN HÀNG CỦA VIỆT NAM KHÔNG?

Có thể trả một phần tiền từ tài khoản ở nước ngoài và một phần từ tài khoản ngân hàng ở Việt Nam.

10. NHỮNG KHOẢN PHÍ MÀ TÔI CẦN PHẢI BIẾT LÀ GÌ?

a. Mua bất động sản: 10%VAT và quỹ chìm 2% (phí bảo trì)

b. Thu nhập cho thuê: 5% VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân

c. Bán lại tài sản: 2% phí giao dịch
Phí đăng kí với nhà nước là 0.5%. Đây là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tính trên giá trị căn hộ.

11. QUỸ CHÌM LÀ GÌ?

Quỹ chìm thường được gọi là phí duy trì, là quỹ đóng góp của người mua để duy trì các khu vực sở hữu chung của sự phát triển. Nó được sử dụng để bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn các khu vực sở hữu chung để giữ gìn chất lượng. Quỹ chìm của một ngôi nhà/căn hộ hiện tại là 2% về giá trước khi tính thuế VAT.

12. PHÍ QUẢN LÝ LÀ GÌ?

Đây là khoản phí đóng góp của người dân để quản lý các hoạt động của sự phát triển, chẳng hạn như vận hành hệ thống thang máy, máy phát điện và cung cấp các dịch vụ cho tòa nhà như an ninh, kiểm soát dịch hại, dịch vụ thu gom rác, v.v… Phí quản lý được tính trên diện tích có thể xây dựng (NSA).

13. DIỆN TÍCH CÓ THỂ XÂY DỰNG LÀ GÌ VÀ NÓ ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Thường được gọi là vùng trải thảm. Diện tích có thể xây dựng (NSA) là diện tích sử dụng cá nhân của căn hộ đã mua, nó được đo bằng phương pháp khoảng hở và được quy định trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dành cho người mua. Nó sẽ bao gồm diện tích của bức tường ngăn phòng được xây dựng bên trong căn hộ và diện tích ban công, sân thượng gắn liền với căn hộ đó (nếu có). Nó sẽ loại trừ diện tích của các bức tường bên ngoài, tường phân chia căn hộ, cột và các ống dẫn dịch vụ bên trong căn hộ. NSA sẽ được ghi rõ trong sổ hồng.

14. GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN BAO GỒM NHỮNG GÌ?

Nó cũng bao gồm 5% cho việc phát hành sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu từ nhà nước).

15. NGƯỜI MUA CÓ NHẤT ĐỊNH PHẢI CÓ MẶT ĐỂ MUA TÀI SẢN KHÔNG?

a. Có thể chuyển khoản tiền từ ngân hàng ở nước sở tại.

b. Chuyển các khoản trả khác từ tài khoản ngân hàng ở Việt Nam.

16. TÔI CÓ THỂ MỞ TÀI KHOẢN Ở NHỮNG NGÂN HÀNG NÀO?

Có một số ngân hàng quốc tế cho bạn lựa chọn như Standard Chartered, UOB, Ngân hàng Trung Quốc, v.v…

Bạn cũng nên mở 2 tài khoản ngân hàng (đô la Mỹ) và (Việt Nam đồng).

17. PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN LÀ GÌ?

Đối với các dự án đang xây dựng, phương thức thanh toán được quyết định bởi các nhà phát triển và được người mua đồng ý. Luật nhà ở giới hạn mức thu tối đa trước khi bàn giao lên đến 70% đối với nhà phát triển Việt Nam và 50% đối với các nhà phát triển nước ngoài. Luật cũng quy định rằng sẽ phải thu 5% để được phát hành sổ hồng.

18. NHỮNG KHOẢN PHÍ NÀO ĐÃ ĐƯỢC BAO GỒM KHI TÔI QUYẾT ĐỊNH GIA HẠN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU SAU 50 NĂM?

Theo như luật mới nhất, kể từ năm 2015, nhà nước đã không tuyên bố khoản phí

Tuy nhiên, một ước tính tối thiểu cho khoản phí quản lý chung của nhà nước đối với bất kì văn bản pháp luật nào sẽ khoảng chừng 2000 USD.

19. KHI CHUYỂN TIỀN VỀ VIỆT NAM, CÓ NHẤT THIẾT PHẢI LÀ VIỆT NAM ĐỒNG HAY ĐÔ LA MỸ?

Nếu tiền được chuyển bằng đô la Mỹ thì sẽ tự động đổi sang Việt Nam đồng theo tỷ giá ở ngân hàng tại thời điểm đó.

20. CÓ PHẢI BẰNG GIÁ ĐÔ LA MỸ HAY VIỆT NAM ĐỒNG?

Tất cả các tài sản ở Việt Nam theo luật được bán bằng Việt Nam đồng, giá đô la Mỹ chỉ để tham khảo.